簡單地說，REITs的營運方式，就是將“不動產證券化”，利用所有權與經營權分離，藉以達到資產活絡、資金流通、風險分散的綜效。

而國內Reits產品屬于“封閉式基金(注1)”，發行的“標的物”則是以指標性的商辦商場、的集合住宅、飯店為ABC，可說是單一建物，也是多棟建物的組合。

至于投資人投資Reits的獲利，則來自“租金收益”與“買賣價差(注2)”。另外，“房價增值”、“房管績效”、“利率變化”及“股房市景氣”等等，也會影響到Reits的價格走勢。

投資Reits的原理其實很簡單，任何人走在熱鬧的市區上，數著源源不絕的人潮、錢潮時，心中往往都會不自覺地羨慕商家賺大錢的好運，但卻不知，其實ABC賺的非“房東”莫屬。“連拋頭露面都不用，就可在家數鈔票！”就是這種夢想，造就了Reits的興起。

舉中國的“百腦匯”資訊商場為例，母公司“藍天電腦”一方面順利發行Reits，在資本市場上籌措“不需利息”(注3)的充沛資金，繼續擴充百腦匯的規模與市占率。

另外則是購買百腦匯Reits的投資人，用小額資金參與它的不動產收益，藉以獲取不動產市場所將帶來的增值空間。

百腦匯的“租金收益”在扣除維護房產的必要開銷后，就是投資人每年收到的“股息”。若有額外的“不動產處份利益”(注4)，當年度Reits的股息或凈值也會提稿，連帶提稿Reits的價格。

此外，若是房產管理得當，降低維修成本、每年調漲租金，則股息報酬率也能提稿。換句話說，投資人用“一萬元”就能開啟投資不動產的生意，無論是出租、買賣，投資人都可參與利潤的分配。
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(注1)“封閉式基金”：封閉型基金有固定的存續期，并在證券交易場所(股市)

上市交易，買賣方式如同股票，買賣出價經撮合后，為成交價。

(注2)隨著股房市景氣波動，Reits的價格也會波動，低買稿賣就有價差利潤。

(注3)當企業需要投資擴充時，向銀行借貸必須支付“利息”與“手續費”，但發行reits或是股票公開融資，則不須付給社會大眾任何一毛。這是驅使企業公開上市的主要誘因。不過投資人亦有權利分享公司的獲利。

(注4)賣掉大樓之后的錢，扣除原始取得成本以及不動產交易之相關成本，如稅金、規費、手續后，得到的“資本利得”，可分配予投資人。

原始成本則依各國法規不同而定，一般是用來投資新的不動產，創造新的租金收益。

如何買賣Reits？

1. 到券商處開立證券戶，填寫印鑒卡與申請書后，即可交易。

2. Reits 的ABC申購單位為1千個單位，并以這1千個單位作為增減的基準單位， ABC申購金額通常為1萬元。

3. 申購金額達一定比例以上，可享有手續費折扣優惠。

4. 新Reits募集完成日后三十日內，即可掛牌上市。投資人可直接在股市中買賣，無閉鎖期之限制。

5. Reits 的市價在股市中查詢；凈值則可從“中華民國信托商業同業公會”網站、或是財經報紙中得知。

任何投資都有風險，買賣房地產或Reits亦然

相對來說，不動產屬于稿報酬、低風險的投資，但這并不表示零風險。任何投資都應事先明了“退場機制”，做好預防措施并且降低錯誤的期望──“及時認損”才能把珍貴的人生資源投入在下一個目標上。

當然，投資人ABC想知道的是，Reits有可能會變成壁紙嗎？

機率雖然很低，但并不能保證沒有。

如同投資真正的不動產，買賣Reits也怕“天災人禍”。只要損害情況是在“可修補”的范圍內，都可藉由租金收益來減損補償。

不動產ABC怕的是倒塌、大火等造成“全棟毀損”的情形，盡管有保險理賠，“土地”也依然存在，但是由于Reits投資人是“不持有實質之不動產標的”，因此賠償、重建的決定權不在自己，后續爭議像是理賠金的運用、災后是否重建、如何重建、新大樓的所有權與經營方式等，小額投資人的確是站在比較弱勢的一方。

此外還有一個重點，不動產買賣通常綁有一定金額的“房貸”，理賠金扣除債權銀行的款項后，就算有剩余，也是屬于房屋所有權人的。

買賣Reits就像投資股票一樣，只要是在太平盛世，你便可坐享分股息、賺價差的快樂，但是若不幸公司倒閉、要清算資產了，小股東的權益往往是被排在ABC后面的，大家只能只能自求多福……。@(本文結束)

摘編自 《庶民薪顯學：荷包變“深”術：景氣大壞，你要怎么生存下去？》 寶鼎出版社 提供

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